又出新政稳楼市,青岛“下药”可以再猛一点
8月28日,青岛再度调整公积金贷款政策——
【资料图】
对青岛市非限购区域住房公积金贷款首付比例进行调整,购买首套和第二套自住住房,公积金贷款首付比例分别调整为20%和30%。
理解新政的意思,需要把握两个关键词,一是“非限购区域”,二是首付比例。
目前,青岛限购区域仅剩“市南、老市北”。市南和老市北,除了浮山后区域,新建商品房较少。因此,新政覆盖范围接近全域,热点片区崂山、体量大的西海岸均在列。
再说首付比例,调整之后,降到了所能降的底线。之前,商贷首付已降到20%。
换句话说,通过公积金来稳楼市,工具箱里的工具已经用得差不多了。
与郑州等城市不同,青岛稳定楼市采用了“小步快跑”的方式。
8月初,在中央定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”后,郑州出台“15条新政”,包括取消“认房又认贷”,暂停住房限售政策,青年人、多子女家庭购房减免契税等重磅政策。
郑州的操作,被媒体称为“松绑楼市打响第一枪”。
相比而言,青岛要谨慎得多,这样也符合“一城一策”的要求。毕竟,两个城市面临的压力、楼市的状况有很大差异。
本次政策出台之前一周,青岛公积金官宣:支持购房人及其直系亲属提取住房公积金用于支付购房首付款,政策放宽有效期延长至2024年8月31日。
而在6月份,青岛发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,对限售政策等作出了优化——
在限售方面,新建商品房出售条件由网签满5年变更为网签满3年,取证满2年。
首付比例方面,限购区域首付比例不变,非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。青岛市限购区域为市南、老市北,其他区域均为不限购区域。
不过,由于市场整体低迷,政策组合拳的效果不是很明显。
据中国房地产网报道,6月份,青岛共有19个新盘入市,其中住宅推货量1768套,开盘去化率仅13.86%。
7月份楼市更是急转直下,深度探底。
当月,岛城新房成交6925套,环比下滑74.28%,成交面积约78.35万㎡,环比下滑73.48%,成交总价约113亿元,环比下滑72.17%。
仅西海岸、城阳、胶州新房成交超千套。其中,西海岸新区新房成交2287套,城阳新房成交1098套,胶州市新房成交1054套。
此外,即墨区新房成交832套,市北区新房成交503套,平度市新房成交415套,李沧区新房成交261套,崂山区新房成交260套,莱西市新房成交183套,市南区新房成交32套。
这样的成绩,显然不符合“稳楼市”的基调。基于市场现状,青岛应该加快出台相关政策的步伐。
房住不炒是总原则,但楼市在没有缓冲的情况下迅速低迷,会对经济大盘产生较大影响,不利于城市长远发展。
以土拍为例,2019年青岛土地收入超过千亿,这些资金有力补充了城市发展所需。到了2021年,青岛土拍收入骤降至547亿,去年的数据则为441亿元。
而今年至今,只举行了一次土拍,收入为38亿元。
收入下降,不仅让财政钱袋子缩水,也会降低城市投融资平台的融资能力。前者,关联着民生;后者,往往承担着大量的基础设施建设任务。这还不算楼市低迷对钢铁、水泥、装修、家电等产业的冲击。
所以,仅从城市层面看,起码在现阶段,楼市的快速下滑,会带来系列负面的连锁反应。楼市要降温,但循序渐进才是正道。
在中央释放明确信号后,已有多个城市采取强有力行动。
比如南京,8月4日发布系列优化政策,涉及对购买新建商品住房实施补贴、推行房票安置、建立“安置房源超市”等举措。
与郑州、南京相比,青岛的政策幅度显然要小得多。以现在的形势,青岛稳楼市的举措,完全可以步子再大一点。
首先,限购可以完全放开,虽然现在仅有两个区域限购,但全部放开是一种姿态,能为市场注入更多信心。
其次,可以学习外地城市,采取对多子女等特定家庭购房给予补贴等举措,鼓励刚需人群改善住房条件。
如今,整个行业都处在信心低点,此时只有“猛药”方能提振信心与士气。
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